A hét ingatlanüzlete: Horvátországi nyaralók - Nem bukhatunk az Adrián

Horvátország még mindig kedvelt ingatlanbefektetési célpont, noha az áremelkedés már messze nem olyan dinamikus, mint az elmúlt években. Befektetési célzattal jelenleg Rab szigetén és az ország déli részein érdemes ingatlant vásárolni. „Véleményem szerint a drágulás még nagyjából öt évig tarthat, hiszen az árak lassan kezdik elérni az ésszerűségi határt: egy közvetlen tengerparti építési telek négyzetmétere már most is 250–280 euró” – mondja Kecser István, a Debora ingatlaniroda vezetője. Mint megtudtuk, egy jól kiadható apartmant 60–70 ezer euróért lehet venni – az ebbe az árkategóriába tartozó ingatlanokat könnyen el is lehet adni. Ha nagyobb összeget tudunk a befektetésre szánni, kész apartmanházat vagy szállodát is vehetünk. Ilyen ingatlant felújítandó állapotban fél millió euróért is kapunk, de bőven van kínálat a 4–5 millió eurós árkategóriában is.

Tengerpart pro és kontra

A legkönnyebben és legjobb áron kiadható ingatlanok közvetlenül a tengerre néznek: az új törvények értelmében azonban a ház fala nem lehet közelebb a tengerhez 70 méternél. El kell azonban gondolni az első soron lévő ingatlanok vásárlásán: ezeket az apartmanokat elképesztő összegekért kínálják, és a karbantartásuk is vagyonokba kerül. A tengerpart felől érkező sós szél a nyílászárókat néhány év alatt tönkreteszi. Ezek az ingatlanok azonban lényegesen kapósabbak, így aki tud a felújítással bajlódni, jobban teszi, ha itt vásárol: a vendégek garantáltan szívesebben néznek reggel a tengerre, mint az utcára.

A megtérülés azonban nagyon változó: 40 eurós napi díjért a vendégek már elvárnak némi panorámát, klímát, és reggelit is akarnak kapni. Aki viszont Balaton-parthoz hasonló „zimmer freiben” gondolkozik, az éjszakánként 8–10 ezer forintnak megfelelő eurót kér a szállásért. Az ilyen típusú, 60–70 ezer eurós ingatlanok esetében lassabb a megtérülés, de aki komolyabban veszi a béreadást (például kisebb hotel, vagy apartmanház esetén), az 6 év alatt pénzénél lehet.

Magasan és felfedezetlenül

A legkapósabb ingatlanok a magasabb emeleteken vannak, de lényeges az is, hogy a nyaraló minél több helyiségből álljon, legyen benne legalább egy nappali és két hálószoba. Az ideális alapterület 70–80 négyzetméter. Ezek az ingatlanok nagyjából 100 ezer euróba kerülnek. Aki okosan akar befektetni, nem a legfelkapottabb helyeken vásárol: Zadarban, Spliten és a Dubrovnikban már labdába sem lehet rúgni, a fölfedezetlenebb helyeken viszont érdemes nézelődni.

Tallóssy Bertától, az Adria-Croing Ingatlan Iroda vezetőjétől megtudtuk, hogy a magyarok drágasága ellenére Krk szigetén is szeretnek nézelődni, és kedvelik Rovinj környékét is. Itt nagyon sok angol is vett ingatlan. Az brit vásárlási kedv azonban lanyhult, mert megszűntek a kedvező hitellehetőségek. „A magyar és a szlovén vevők leginkább a tengerparti panorámát kedvelik, az angolok viszont a hegyekben is vesznek kőházakat. Ilyen ingatlant Dél-Dalmáciában 50 ezer euróért is lehet venni, de a határ a csillagos ég. Egy dubrovniki kőház négyzetméteres például 8 ezer euróba is kerülhet.” A tehetősebbek villát is vesznek, bár inkább csak saját használatra. Kiadásra tehát inkább a kisebb ingatlanokat szerencsés megvenni: új építésű, tengerparti apartmant már 3300 eurós négyzetméteráron is lehet kapni: a három személyes apartmanokat napi 100 euróért lehet kiadni. Tallóssy Berta szerint érdemes olyan településeken is körülnézni, amelyekre turisztikai fejlesztéseket, wellness hoteleket terveznek.

Kell a lakhatási engedély

A horvátországi ingatlankínálat nagyon vegyes: „Nálunk van például 38 ezer eurós nyaraló és 2 millió eurós nyaraló is. A telkek ára is változó, pár 10 ezer euróért és közel egymillió euróért is lehet telket venni. A drágább parcellákhoz persze építési engedély is jár, és az is gyakori, hogy már meg is kezdték az építkezést, és helyben vannak az építőanyagok is” – mondja Kecser István.

A szakember arra is felhívja a figyelmet, hogy bár a felhozatal vegyes, akármilyen ingatlan mellett is döntünk, egyvalamire figyelnünk kell: „Egy új törvény alapján az idei évtől nem írják át az ingatlant a vevő nevére lakhatási engedély nélkül. Nem szabad tehát elfogadni, ha az eladó arra hivatkozik, hogy a lakhatási engedély kiadása már csak formaság. Az új törvény miatt meg is szaporodtak az eladó ingatlanok: azok a nyaralók kerültek a piacra, és keresnek „spórolós” vevőt, amelyek nem kapnak lakhatási engedélyt. Ennek oka, hogy sok telekből időközben eladtak területeket, ezáltal pedig megemelkedett a beépítési százalék. A „túlépített” nyaralók pedig nem kapnak lakhatási papírt. Így lehet 60–70 ezer euróért gyakorlatilag használhatatlan ingatlant venni. Nem véletlenül hangsúlyozzuk az érdeklőknek, hogy ne próbálják meg megkerülni az ingatlanirodákat.”

Uram-bátyám kizárva

A vevők makacsságának köszönhető a két évvel ezelőtti Vir-szigeteki ingatlanbotrány is, amely egy időre vissza is vetette a piacot, hiszen a hírek láttán kevesebben vettek ingatlant Horvátországban. „Az érdeklődőknek mindig elmondjuk, hogy a Balaton-parti „uram-bátyám” Horvátországban nem működik. A házrombolásokkor egyszerűen annyi történt, hogy a magyarok nem voltak hajlandóak tudomásul venni, hogy vannak törvények, amelyeket be kell tartani. A horvátok pedig betartatják azokat a törvényeket, amelyeket itthon, a Balaton-parton kisebb-nagyobb összegekért meg lehetett kerülni. A botrány másik oka, hogy a mai napig találkozni olyan horvát nyelven, sajtpapírokon írott szerződésekkel, amelyeken sem ügyvédi, sem közjegyzői pecsét nincsen. A magyar állampolgár nem is tudja mit írt alá. A spórolási szándék, a „majd én elintézem” így kerül be a hírekbe” – hangsúlyozza a Debora ingatlaniroda vezetője.