Nemcsak a tip-top használt lakás kelendő

Kiszámíthatóvá vált a fővárosi használt lakások piaca, az ingatlanirodák pontosan tudják, milyen ingatlanokra van kereslet, melyek a slágerkerületek, sőt, az eladhatatlan ingatlanok köre is jól látszik. Szakértők szerint ez a helyzet értékesítéskor és vásárláskor is meghálálja magát. Érdekesség, hogy nemcsak a tip-top, felújított otthonokra van kereslet.

A többség továbbra is olyan fővárosi lakást keres, amely jó állapotú házban van, az viszont nem jelenet nagy gondot, ha magát a lakást fel kell újítani – ez az ingatlanközvetítők tapasztalata. Beák Attila, a Beák és Társa ingatlaniroda vezetője azt mondta, hogy a legkeresettebbek a terekre, széles utcákra néző lakások. A vevők egyre érzékenyebbé váltak a lakás helyiségstruktúrájára is, mert a szobák elhelyezkedésén nem mindig tudnak változtatni – a főfalakat például minden esetben figyelembe kell venni. Ma már a lakások műszaki állapotát, gépészetét is alaposabban megnézik, és egyre többen tudják azt is, hogy teljesen felújított lakást nem érdemes megvenni, mert nem lehet tudni, mi van a „csempe alatt”.

Erős a túlkínálat

A szakember szerint az alapterülettel kapcsolatban már nem ennyire konkrétak az elképzelések: „Budapesten a kis és a nagy alapterületű otthonokra egyaránt van kereslet, bár a legkönnyebben az 50–60 négyzetméteres ingatanokat lehet eladni. A garzonokat viszont jóval kevesebben keresik. Érdekes ugyanakkor, hogy a 100–200 négyzetméteres lakásokat irodának is egyre többen megvásárolják” – fogalmazott Beák Attila. Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője szintén hasonló igényekről számol be: továbbra is a másfél, két és fél szobás, jellemzően 30–60 négyzetméteres lakásokat keresik budapesti irodáikban. A szakember szerint azonban nem lehet azt kijelenteni, hogy nincs kereslet a garzonokra: „Ezt az ingatlantípust nem keresik annyian, mint 2003–2004-ben, de azért akad érdeklődő. Az árak ennek megfelelően nem túl magasak, kerülettől függően 6–8 millió forint körül alakulnak.”

A kereslet és a kínálat viszonya Murányi szerint sem változott: a legtöbb szegmensben továbbra is túlkínálat van, az árakat aligha lehet emelni. „Nem változtak a slágerkerületek sem, továbbra is a XIII., XI., és XIV. kerület a legkeresettebb, eltérő mértékben ugyan, de valamennyi területen keresgélnek az érdeklődők. A panellakásokra ugyanakkor továbbra is kevesebb figyelem irányul, nagyrészt a magas energiaárak miatt. Ezt a tendenciát pedig a beígért újabb gázáremelés is erősíti” – foglalta össze az elemző.

Szerinte a jelenlegi helyzetben elég nehéz öt évre előre megjósolni az igényeket. Az mindenesetre valószínű, hogy a belváros megtartja az értékét, sőt, ebben a városrészben az árak is emelkedhetnek. Az is biztosnak látszik, hogy egyre nehezebb lesz eladni azokat a panellakásokat, amelyeknél esély sincs a felújításra, és nem is különösebben jó hírű lakótelepen találhatóak. Ezektől jobb mihamarabb megszabadulni, fejtette ki a szakértő.

Panelt pedig szerinte is csak akkor érdemes vásárolni, ha annak a közeljövőben megkezdődik a felújítása. Ezt a vételárba természetesen be is építik a vevők: a felújítás előtt álló ingatlanok ára a tapasztalatok szerint maximum 10 százalékkal lehet magasabb. Panel és panel között is van persze különbség: míg az újpesti, Dunára néző épületekben, vagy éppen a III. kerületi Pók utcai lakótelepben lehet fantázia, addig egy Havanna lakótelepi otthonban aligha.

Népszerű lesz a nyócker is

A slágerkerületek Beák Attila elmondása szerint sem változnak: „Nagyon népszerű a VI. kerület Városligethez közeli része, az V. kerület Dunához közeli része, míg Budán a panorámás, csendes utcában lévő lakások a legkelendőbbek. Az élbolyba tartoznak azok a területek is, ahol épp a környék rendbetétele, rehabilitációja zajlik. Például a rossz hírét lassan levetkőző VIII. kerületben abban a pillanatban újabb áremelkedés várható, ahogy a rehabilitáció befejeződik. Jól mutatja ezt a IX. kerület példája is, ahol máris megugrottak a felújított épületek lakásinak négyzetméterárai.

A külvárosi kerületek csak a budai oldalon kelendők, sokan érdeklődnek például a III. és a XXII. kerület iránt is. A pesti külvárosok nem éppen keresettek, bár az újpesti lakásokat és a XVI. kerületi használt otthonokat még viszonylag könnyel el lehet adni. A peremkerületekben a családi házakra is van kereslet, főleg azokra, amelyek jó állapotban vannak, körbejárhatók, és elfogadható méretű kert is tartozik hozzájuk. A soksávos főutak mentén lévő ingatlanokat, valamint a nagyon egymásra épült házakat viszont nehéz eladni. A fővárosban egyébként már 20 millió forintnál olcsóbban is kínálnak családi házat, de a többség nem ilyen – rendszerint igen lepusztult – ingatlant keres. A vevők által is elfogadhatónak tartott családi házak ára 30 millió forinttól indul.

A szakemberek szerint az energiatanúsítvány bevezetése nem egyből lesz hatással a használt lakások piacára, de az energiaárak miatt előbb-utóbb az otthonok „fogyasztásának” dokumentálása is szempont lesz. Az eladhatóságot már most is növelheti egy ilyen papír. Murányi Ákos is úgy véli, hogy használt lakások esetében az energiatanúsítvány nem emeli az árakat, a nagyon jó paraméterekkel rendelkező ingatlanok eladhatóságát viszont növeli. A tanúsítvány beszerzésével ennek ellenére egyelőre nem bajlódnak még az eladók.