Az ingatlanpiac megúszhatja a hitelválságot

A jelzálogpiaci válság megdrágítja a tőkebeáramlást, az emelkedő építőipari költségek pedig növelik a beruházók költségeit a régióban, így Magyarországon is. A közép-kelet-európai és benne a magyar ingatlanpiac mindezek ellenére továbbra is vonzó lesz a piaci szereplők számára, mivel a helyi piac egyre átláthatóbban működik, az ingatlanok olcsóbbak mint Európa Nyugati felén, ráadásul a térség gazdasági növekedése is ellensúlyozza a válság hatásait.  – Fejtették ki szakértők egy budapesti kerekasztalbeszélgetésen.

A hazai és a kelet-közép európai régiós piacon ugyan érződik a pénzügyi szféra bizonytalansága, növekszik a tőke költsége, ám a projektek finanszírozása – legalábbis saját cégének - nem okoz gondot, mondta Noah Steinberg, a Wing Zrt. (korábban Wallis Ingatlan Zrt.) vezérigazgatója. A befektetőcégek képviselői a CB Richard Ellis (CBRE) által szervezett kerekasztal-beszélgetésen vitatták meg a szektor helyzetét.

A fejlesztői oldal másik képviselője, Zvi Frank, az SBI Cornerstone Kft. ügyvezetője is a növekvő tőkeköltségeket nevezte a legfontosabb változásnak, amellett, hogy az építési költségek emelkedése is számottevő. Az ügyvezető szerint az elkövetkező 6-10 hónapban továbbra is erős marad a kereslet a magyar kereskedelmi ingatlanpiacon – ellentétben Nyugat-Európával és az Egyesült Államokkal, ahol a kereslet nagymértékű csökkenése várható a gazdaság visszaesésével – ráadásul a magyar piacon továbbra is igaz, hogy a jó elhelyezkedésű ingatlanok iránti igény nagyon erős.

Tisztul a piac

A finanszírozói oldalt képviselő Sitery Csaba, az Eurohypo AG bank Délkelet-Európáért és Izraelért felelős csoportvezetője a jelzálogpiaci válság hatását úgy jellemezte, hogy „a befektetők lassan megértik: csak olyan üzletbe szabad belevágni, amihez igazán értenek”. Ahogyan az Eurohypo-nál látják, a pénzintézetek visszatérnek az alaptevékenységekhez, ami a tőke költségeinek emelkedésével együtt a piac tisztulásához vezet. „Senki nem gondolta, hogy olyan nagy múltú bankokat, mint a Merryl Lynch vagy a Lehman Brothers a csőd fenyegetheti. Ez után mindenki sokkal óvatosabb lesz és a befektetők pedig magára az ingatlanra fognak koncentrálni pénzügyi kérdések helyett.”

Szeles Nóra, a Macrogamma Fund Management ügyvezető igazgatója arról beszélt, hogy bár az elmúlt időszakban erős tőkekiáramlás volt tapasztalható az európai ingatlanalapokból, némi optimizmusra ad okot, hogy már nettó tőkebeáramlás figyelhető meg, még a jelzálogpiaci válság által leginkább sújtott Egyesült Királyságban is. Közép-Kelet-Európában pedig a befektetők bizalma nem ingott meg, bár nyilván óvatosabban választanak befektetési célpontot. A piac egyre átláthatóbban működik, ami hasznára válik mind a versenynek, mind a bizalomnak. Ezt a külföldiek megnyugvással veszik tudomásul, fejtette ki az ügyvezető igazgató.

A magyar ingatlanpiacról beszélve Zvi Frank azt emelte ki, hogy lakóingatlanok esetében a 2003-2006-is időszakban túl nagy kínálat érkezett a piacra, a mai építőanyagárak emelkedése pedig oda vezet, hogy a 350-370 ezer forintos négyzetméter-áraknál a profitabilitás nagymértékben csökkent. A jó elhelyezkedésű telkeken épített ingatlanok esetében – legyenek azok lakó-, vagy irodaingatlanok – a fejlesztő és beruházó azonban továbbra is jó üzletet csinálhat. Noah Steinberg hozzátette, hogy a logisztikai piac továbbra is az egyik legjobban fejlődő terület lehet a régióban, ahogyan az irodapiac is az marad.

Emelkedik a befektetési trend

A régió gazdasági növekedésével pedig arra lehet számítani, hogy a kiskereskedelem nő, így a retail-jellegű (kiskereskedelmi) beruházások is vonzóak maradnak a befektetők számára. „Kelet-Közép-Európa a kontinens legjobb piacának számít ma” – tette hozzá a Wing Zrt. vezérigazgatója, aki szerint a Magyarországon az elmúlt években teret nyert PPP-konstrukcióban („public private partnership”, az állami szféra és a magántőke közös ügyletei) indított beruházások további lökést adnak a piacnak.

Mészáros Margaréta, a CB Richard Ellis befektetési vezetője a magyar piacot jellemezve arról beszélt, hogy a külföldi befektetők szemében Magyarország az egyik legstabilabb piac és ráadásul olcsóbb, mint a legnagyobb konkurenciának számító Lengyelország vagy Csehország. Az első félévben sokkoló adatnak számított a befektetések visszaesése (150 millió euró, 75 százalékos visszaesés a 2007-es bő 600 millió euróhoz képest), de a CBRE számít arra, hogy 2008 második félévében több nagy üzlet lezárul. A 2007-es rekordot nem számítva, az idei év várható teljesítménye illeszkedik a 2004 óta töretlenül emelkedő befektetési trendbe. Mészáros Margaréta hozamok stabilizálódására is számít Magyarországon.