Hamarosan visszatérhet a kevés önerő

Másfél, két év múlva a bankok ismét elkezdhetik kínálni azokat a lakáshiteleket, ahol kevés saját erő mellett is pénzhez juthatnak a lakást vásárolni akarók - mondta a Szuperingatlan.hu-nak az Elephant Holding ingatlanberuházó cég értékesítési vezetője. Véleménye szerint a pénzügyi válság nem utolsósorban a bizalomvesztés miatt alakult ki, és az első pánik után gyorsan rendezi sorait a bankvilág. Az építtetőket is bátrabb újításokra késztetheti majd a megingás, így végső soron talán jó hatással lesz a piacra a krízis. Interjú Zelei Zoltánnal.

- Sokan kárhoztatják mostanában azokat, akik "felelőtlenül" ugrottak bele hosszú távú lakáshitelekbe, ahelyett, hogy egy hosszabb megtakarítási periódus után döntöttek volna ingatlanvásárlás mellett. A hitelesek fő érve viszont az, hogy albérletet fizetni ugyanannyi havi kiadással jár, mint törleszteni a bank felé, viszont legalább van az ember kezében érték. Valóban ennyire fenntarthatatlan volt a hitelezés korábbi rendszere, és a mostani állapot a természetes?

- Külön kell választani a dolgokat: az derült ki most, hogy "ész nélkül" valóban nem lehet beleugrani óriási hitelekbe. Sokan mondták már előttem is, hogy a hitel nem játék, pontos számításokkal kell kideríteni, hogy mennyi az, amit biztonsággal vállalhat a hitelfelvevő. Ha ezek megtörténtek, végül tényleg kiderülhet, hogy nem feltétlenül őrültség alacsony kezdőtőkével belevágni a lakásvásárlásba. A lakás érték, befektetés, Magyarországon ráadásul minden komolyan vehető elemzés azt jósolja, hogy középtávon mindenképp, de akár rövidtávon is emelkedni fognak a lakásárak, tehát ezt is érdemes bekalkulálni a döntésbe. A gazdasági válságba átcsapó pénzügyi válság persze mindenkit óvatosabbá tett, véleményem szerint viszont - legalábbis az ingatlanpiacon - messze állunk a tragédiától. Most csupán annyi történik, hogy a két évvel ezelőtti állapotba rendeződik vissza a hitelezés rendszere. A bankok óvatosságból nem adnak 10 százalék önerőre 90 százalékos hitelt, hanem csak 20-30 százalékra 80-70 százalékot. Két évvel ezelőtt is ugyanígy működött ez a rendszer, a verseny viszont kikényszerítette a rugalmasabb konstrukciók kidolgozását a bankok részéről. Namost, a verseny nem ért véget.

- Jól értem, hogy azt mondja, nem kell temetni az alacsony kezdőtőkével történő lakásvásárlást?

- Nem hinném. Én azt is elképzelhetőnek tartom, hogy másfél-két éven belül ismét előállhat olyan helyzet, amikor a bankok - hasonlóan az idei állapothoz - felvállalják a lakás értékéhez képest 10 százalék önerőre adott 90 százalékos hitelt, sőt akár a most "extrémnek" beállított 0-100%-os arányt is. A feltételek persze változnak majd, a bankok több biztosítékot kérhetnek. Például nagyobb arányban kell majd adóstársakat bevonni a folyamatba, mert ép ésszel belátható: bemondásra senkinek sem szívesen adunk kölcsön, főleg nem vadidegeneknek. A bankok szempontjából ugyebár mindenki vadidegennek számít, joggal várhatják el tehát, hogy mondjuk ne az intézménynek vállaljon felelősséget a hitelfelvevő, hanem saját rokonának is. Így talán tényleg megfontoltabb döntések születhetnek.

- Az Ön által említett másfél-két év elég rövidnek tűnik, elnézve a mostani pánikhangulatot. Nehéz elképzelni, hogy egyszercsak "varázsütésre" megváltozik a helyzet.

- Nem is valami "felsőbb erő" beavatkozására fognak megváltozni a viszonyok, hanem jól felfogott gazdasági érdekek miatt. Én nem vagyok pénzügyi szakember, de az ingatlanszakma ezer szálon összefügg ezzel a területtel, és azt látom, hogy itthon elkerülhetetlen a lakásárak emelkedése. Többféle elemzésben lehetett olvasni, hogy a magyar ingatlanpiacon nem volt túlpumpált ingatlanlufi, ami kidurranhatott volna. Az elmúlt nyolc évben az új lakások esetében a 180 ezer forintos átlagos négyzetméterár 350 ezresre nőtt. A régió más országaiban sokkal nagyobb volt ez a bővülés, akkor szomorkodtunk, hogy nálunk nem ez a helyzet. Most viszont az itteni lakások kiszámíthatóbban tudják tartani értéküket, nem pukkant ki a lufi. Ha ez a növekedés továbbra is tartható, akkor a lakás jó befektetés - nemcsak a vásárlónak, hanem a vásárlást megfinanszírozó banknak is. A varázsütésről pedig annyit, hogy nem feltétlenül fog elmaradni. A pénzügyi válság fő oka ugyanis a bizalomvesztés: az amerikai bankok - ahol valóban fenntarthatatlanná vált a hitelezési rendszer - "exportálták" saját problémáikat, és olyan követelés-portfóliókat adtak el európai bankoknak, amelyek tényleg behajthatatlanok. Erről finoman szólva is hallgattak, csak a csomag kibontása után derült ki Európában, hogy a zsák krumpli közepe bizony rohadt. Most senki nem akar ilyen csomagokat vásárolni, mert fél, hogy esetleg ő is "átcímkézett" árut vesz. Ha ez a bizalomvesztéses állapot véget ér, újra lendületbe jöhet a hitelpiac is.

- Új lakásokról beszél, ez felvet egy érdekes kérdést. Pont egy banki konferencián hallottam nemrég, hogy a mostanihoz hasonló válságok tulajdonképpen jó hatással voltak a pénzügyi szférára, innovációra, újításra késztették a szektort. A ma használt hitelkártya-rendszer például a hetvenes évek olajválságai idején kapott erőre. A lakáspiacot - főleg, hogy részben innen idult - késztetheti-e újításra a mostani krízishelyzet?

- Mindenképpen. Az új lakásoknak többet kell nyújtaniuk, ha úgy tetszik hozzáadott értéket kell magukban hordozniuk, hogy a növekedés üteme - ami a befektetés kulcsa - tartható legyen. Ez elsősorban újszerű gépészeti és energiafelhasználási megoldások szélesebb körű alkalmazását jeleni majd. Igen, különlegességből hétköznapi valósággá válhat a földhővel, geotermikus energiával fűtött, tökéletesen szigetelt, környezetbarát lakás, lakópark. Ezért persze egy kicsivel többet kell majd fizetni - viszont hosszú távon is jobban tartja majd az árát, mint egy elavult technológiával épült lakás. Egy ilyenre persze a bank is könnyebben ad hitelt. Itt zárul be a kör: jól jár az ingatlanos cég, mert jó áron értékesítheti a lakásokat. Jól jár a vásárló és a vele szerződő bank is, mert értékálló ingatlanba fektetnek, közösen.Végeredményben elképzelhető, hogy a válságból pozitívan kerül ki az ingatlanszakma.

Szuperingatlan.hu