Százezret bukhatunk az apró betűn

Részletes határidők, nyilatkozatok, megadását is kérhetik a bankok az adásvételi szerződésekben.

„Miután kiválasztottuk a megfelelő bankot, érdemes rögtön tájékozódni, hogy milyen előírásaik vannak az adásvételi szerződések tartalmát illetően. Minden bank külön dokumentumban írja elő, hogy a hozzájuk benyújtott adásvételi szerződésnek milyen tartalmi és formai előírásoknak kell megfelelnie.

A lakásvásárlói köztudatban legtöbbször csak az él, hogy az adásvételi szerződésnek célszerű tartalmaznia a bank nevét, ahonnan a lakás megvásárlásához hitelt veszünk fel, illetve a hitel összegét. Pedig az ennél jóval részletesebb, és bankonként külön szabályozott tartalmi követelmények nem egy esetben ennél jóval részletesebben, akár 3-4 oldalon keresztül sorolják fel, hogy mit kell beleírni az adásvételi szerződésbe.” – mondta Bánfalvi László, a több mint 30 bankkal kapcsolatban álló Otthon Centrum Hitel Centerének ügyvezető igazgatója.

Szélsőséges különbségek

A bankok előírásai között óriási, néhány esetben szélsőséges különbségek is lehetnek. Vannak olyan pénzintézetek, akik csak néhány általános követelményt fogalmaznak meg: ilyen például a vételár megfizetésére vonatkozó határidők, engedély előírása a jelzálog bejegyzésére, az eladó nyilatkozata az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről, az eladó kötelezettségvállalása a tulajdonjog bejegyzéséhez, vagy a bank azon jogának elismerése, hogy a szerződést felbontani, megszüntetni csak a bank írásos engedélyével lehet.

Ezzel szemben állnak azok a bankok, akik nem útmutatót, hanem részletes szerződés szövegtervezetet is adnak, amelyben a fentieknél szigorúbb feltételek is lehetnek. Így például az eladó kötelezettségvállalása az építés (beruházás) finanszírozása érdekében felvett kölcsönök törlési engedélyének bemutatására, vagy az eladó előzetes hozzájárulása az ingatlanra történő önálló zálogjog és vételi jog bejegyzéséhez.

Ne veszítsük el a foglalót!

A sokféle hiteltermék és banki előírás közötti eligazodást nagyban segíti, ha hitelközvetítőhöz fordulunk; náluk naprakész információt kapunk a kötelezettségeinkről, és persze az apróbetűs részekről is. Így elkerülhetjük, hogy a már esetleg megkötött szerződés utólagos módosításával a hitelszerződés aláírása újabb napokat csússzon, és ráadásként százezer forint körüli szerződésmódosítási díjat is fizessünk – tanácsolja Bánfalvi László.

A szakember szerint a hitelfelvevők sok esetben nincsenek tisztában a foglalózás szabályaival sem. Nem mindenki tudja, hogy a hitel engedélyezése mindig az adásvételi szerződés megkötését követően történik. Így viszont a bank nem felelős azért, ha az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt a vevő a foglalót elveszíti. Érdemes erre előzetesen gondolni és az eladóval a feltételek összeállításánál erre tekintettel lenni.

Alapvető követelmények

Néhány példa az Otthon Centrum Hitel Center gyűjtéséből arra, milyen – hitelintézetenként eltérő – tartalmi követelményeket írhatnak elő a bankok a vételár megfizetésére, a tulajdonjogi helyzetre és a hitellel terhelt ingatlanra vonatkozóan.

Alap előírások

- Az ingatlant vásárló vevő per-, teher- és igénymentes ingatlan tulajdonjogát szerzi meg.
- A hitelkérelem benyújtásakor ugyan elegendő előszerződéssel rendelkezni, azonban ennek tartalmaznia kell a bank végleges adásvételi szerződéssel szembeni követelményeit.
- Az ingatlan birtokba adás időpontja nem lehet későbbi, mint a teljes vételár kifizetésnek időpontja.

Fizetésre vonatkozó előírások

- A bank meghatározza a vételár megfizetésének ütemezését, kiemelve, hogy az utolsó részletet a nevezett bank hiteléből egyenlíti ki a vevő. Amennyiben a fizetési határidő már lejárt, az eladónak igazolnia kell, hogy a késedelem miatt a vevővel szemben kamat, kötbér vagy bármely egyéb igényt nem támaszt.
- A hitelösszeg folyósításáig a vevőnek a bank felé igazolnia kell, hogy az eladónak maradéktalanul kifizette a vételár önerő részét (pl. eladó ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott átvételi elismervénye útján).
- A hitelből fizetendő vételárrész(ek) fizetési határideje a kölcsönkérelem befogadásától számított 30 munkanapnál korábbi időpontban nem lehet.
- Deviza alapú kölcsön igénylésekor az árfolyamkockázatot a vevő (hitelfelvevő) viseli, és köteles az ebből adódó különbözet megfizetéséről gondoskodni az eladó számára.

Tulajdonjogi helyzetre vonatkozó előírások

- A szerződésnek tartalmaznia kell a felek hozzájárulását ahhoz, hogy a bank javára a hitelösszeg és a szerződés szerinti járulékai erejéig jelzálogjog kerüljön bejegyzésre az ingatlanra.
- A bank nem nyújt kölcsönt az ingatlan megvásárlásához, amennyiben az eladó a tulajdonjogot már az adásvételi szerződésben – a teljes vételár megfizetésére hivatkozással – átruházta a vevőre.

Terhekre vonatkozó előírások

- Az eladónak igazolást kell kérni a saját finanszírozó bankjától a tartozás pontos összegéről (a teher összegét fix összegként kell feltüntetni abban az esetben is, ha a hitel deviza alapú), és nyilatkoznia kell a teher törlésével kapcsolatban.
- Ha a tehermentesítést a bank végzi, a folyósítás két részletben történik: először a fennmaradó tartozást lefedő összeg az eladó hitelező bankjának, majd pedig az utolsó vételárrész közvetlenül az eladónak. Ezt az eladó köteles vételárként elszámolni. Ilyenkor figyelni kell arra, hogy a második, végső utalás a teher törlésére vonatkozó földhivatali kérelem érkeztetett példányának a bankhoz való benyújtásától számított 5 munkanapon belül kerül folyósításra, így az adásvételi szerződésben a két részlet folyósítása között minimum 15 napnak kell eltelnie.

Szuperingatlan.hu