Társasházi tudnivalók: Milyen a jó alapító okirat? (2. rész)

Rovatunkban az olvasók társasházakkal kapcsolatos kérdéseire válaszol szakértőnk, Fürjes Árpád, a Magyar Ingatlan Tanács alelnöke.

Frissen költözők vagyunk egy új házban, társasház alapítására készülünk. Hogyan készítsük el az alapító okiratot úgy, hogy az minden kérdést tisztázzon?

Heinebog Annamária

Általában valamennyien tisztában vagyunk azzal a ténnyel, hogy saját tulajdonunkban lévő ingatlanunk költségeit (üzemelés, fenntartás, felújítás) magunknak kell viselnünk. Egyenesen következik ebből a tényből viszont az is, hogy a másokkal közösen birtokolt vagyontárgyainkkal szemben is meg van ugyanezen kötelezettségünk. A társasházban a közös költséget az alapító okiratban meghatározott közös tulajdon üzemeltetésére, fenntartására és felújítására fizetjük. Amikor egy társasház alapító okirata elkészül, abban kötelezően fel kell tüntetni a külön tulajdonok felsorolásán kívül azt is, hogy az egyes külön tulajdonok tulajdonosainak milyen egymáshoz viszonyított arányban van joguk birtokolni a közös tulajdont, és kell viselniük a közös tulajdon terheit : ezt hívjuk tulajdoni hányadnak.
Általánosságban a tulajdoni hányadot az egyes külön tulajdonoknak az összes külön tulajdonhoz való aránya szerint állapítjuk meg azzal, hogy - mivel ez valamilyen tört szám - az egyszerűbb elszámolás érdekében aránypárral tizedes törtté alakítjuk. Például egynegyed megfelel 25/100 tulajdoni hányadnak. A kiszámítás módját és az esetleges eltéréseket is - indokolásukkal együtt - rögzíteni kell az okiratban.
Az alapító okiratban rendelkezzünk arról is, hogy milyen egyéb alapiratai vannak a társasháznak. Ilyenek például a szervezeti és működési szabályzat és a házirend is.

A13. § (1) szerint „a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
vonatkozó rendelkezéseket."

Közös tulajdonban lehetnek továbbá (ha vannak ilyenek) az egyes épületrészeken kívül a különböző épületgépészeti berendezések is : lift, központi fűtés, kaputelefon, esetleg központi antenna rendszer, automata öntözőberendezés a kertben, szellőző rendszerek, szemétledobók, s általában minden olyan berendezés, ami közös célokat szolgál, valamint egyes közösen igénybe vett szolgáltatások is mint például a képviselő díja, lépcsőház és utca takarítása, gondnok vagy portás bére.
Láthatjuk, hogy a közös költségbe óhatatlanul belekerülnek olyan költségek is, melyeket valójában az egyes tulajdonosok maguk vesznek igénybe, de megfelelő elkülönítés hiányában, vagy jogszabályi kötelemből mégis közösen kell megfizetniük. Tipikusan ilyenek például a közüzemi szolgáltatásokból a víz-csatornadíj, szemétszállítás, távhőszolgáltatás, amelyeknek a lakásonkénti mérése legtöbbször nincs kielégítően megoldva, vagy nincs is rá lehetőség. Ilyenkor célszerű mérlegelni, hogy az ilyen - nem a a lakás alapterületével arányos - költségeket ne a tulajdoni hányad alapján, hanem egyéb módon, például a bennlakó személyek száma szerint vagy mellékmérők utólagos felszerelése után a tényleges fogyasztás alapján kelljen megfizetni. Egyes szolgáltatások pedig önként adják, hogy a külön tulajdonok száma szerint legyenek megosztva mint például a közös képviselő díja, vagy mondjuk a kaputelefon létesítésének és fenntartásának költségei - hiszen lakásonként (albetétenként) mérettől függetlenül csak egy van belőle.